師大社區住商衝突懶人包 (by 胡芮禾)
師大社區住商衝突問題從2011年開始延燒,對照市府於今年(2013年)7月25日公告的土地使用違規裁罰新制,究竟此議題到目前為止的發展為何?且看下文分析。
要了解以上提問,就必須先從「師大社區何以從住宅區變成高度住商混合的夜市商圈」談起。追溯過去,1950到60年間,師大路剛剛拓寬,當時的師大路上已出現若干攤販聚集。1987年,北市府掃蕩攤販,並將攤販聚集地改建為師大公園,原有攤販遂轉往巷內另起爐灶,使商業空間從主要街道向次級街道與巷弄中延伸。1990年代起,師大社區於十年間陸續出現藝文咖啡館與異國美食店,不只是師大學生日常飲食的熱門選擇,觀光客也慕名而來。1999年,捷運新店線通車,加上公車系統發達與大量曝光在媒體下,人潮增加許多,店家密度亦相對提高。2007年,知名作家打造了「康青龍街區」的名號,並將此地命名為「南村」,以取代「師大商圈」這個過於商業化的名字。自2008年開始,龍泉里里長連辦三屆師大夜市正妹暨優質商店票選活動,提升此地的能見度。同年,沿著龍泉街旁的泰順街與師大路巷弄內,有些一樓住宅轉手後,被改成店面出租。2009年,中央修訂商業法,在不需勘查開業地址是否符合法規的情況下,商家即可取得商業登記證,此地成為商家競相入駐的熱點之一。2010年起,觀光局、文建會與北市府為行銷台北在地文化特色,發展國際觀光價值,將此地進一步塑造為「康青龍生活街區光點」、「I’m here! 師大巷弄散步道」和「100年台北市優質商圈」,並投資拍攝宣導短片「My Beautiful Island」,使此地躍升為台北都會的國際觀光景點。
公部門推動夜市商圈發展與文化觀光,中央修改商業法規,這些客觀因素加上媒體加持,入駐商家越來越多,房東、投資客、房仲業者開始分食這塊利益大餅。就售價來說,「政大書城」店面以1.6億元高價賣出,創下此地的店面最高總價,比師大路39巷口的「屈臣氏」店面成交價1.2億元還高,即便售價如此驚人,但仍一店難求,零空置率的現象時有所聞;以租金來講,如師大路93巷的7格停車位,原本每格每月租金5千元上下,改為攤位出租後,每格每月租金高達3萬元。據房仲業者估計,2010年年初的店面租金從每坪2千到5千元不等,但年尾即暴增為6千到1萬3千元。利之所趨,店外空間、牆壁也成為出租之處,分割店面形成一址多店的情況更是常態,媒體的報導即為例證:某位房東將原本租金為8萬的店面用24萬元租給二房東,二房東再用30萬元轉租給三房東,三房東隔成五個空間後轉租給五個服飾店,每個空間收7到8萬元租金。
狹小的巷弄中,舉目所見,除了一波波湧進的遊客外,就是忙於招徠生意的商家,商家為應付高昂租金與已投注的資本,努力賺錢即為其生存之道。於是,怵目驚心的畫面顯而易見:為擴充營業面積,餐廳的商家將防火巷當成廚房使用;為吸引遊客目光,商家搭蓋的棚架與廣告看板佔用巷道空間,影響消防安全。另外,人潮、噪音、垃圾、違停、油煙、營業時間過長,甚至出現潑紅漆、黑衣人砸店、商家攤販與仲介間互搶地盤等情況,在在形成居民負擔。種種問題使社區居民開始抵抗,但是往常的抗議模式──找商家、找房東、找里長、找警察、找議員──似乎無法有效解決問題,因此,有些居民選擇搬走,有些居民繼續隱忍,有些居民則與商家產生嚴重衝突,住商之間本該融洽的鄰里關係逐漸走向破裂之途。
2008年到2011年期間,商家數量急遽增加。根據市府在2011年對師大社區進行的商家普查,發現登記在案的有493個地址,共683個商家,顯見一址多店的情況相當普遍,若加上未列入統計的流動攤販,商家必然超過七百家,而683個商家中,違反土管法的商家就有356家,超過總數一半。
住商衝突的引爆點發生在2011年9月,當時泰順街50巷裡正有一家店在裝潢施工,居民一方面擔心敲掉樑柱會導致房屋結構產生問題,一方面也擔心這條巷子「淪陷」,在古風里里長建議下,50巷居民開始連署,並找市議員李新尋求協助。
依據土管法(「都市計畫法」、「臺北市土地使用分區管制自治條例」以及「臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準」)的規範,在第三種住宅區(含師大社區)裡,飲食業(含餐廳)設置地點需在8米以上之道路,而日常用品零售業(含日用百貨)則需設置於6米以上之道路,違反規定者得處商家或房東6到30萬元罰鍰,並勒令拆除、停止使用。居民有了上述之防堵商家進駐巷弄的法源依據後,在李新建議下,高掛起「六米以下巷道依法禁止營業」的布條,並於10月26日由泰順街50巷遊行至辛亥活動中心舉辦公聽會。由於李新事前廣發50巷居民自救公聽會的通知單,促使社區裡飽受夜市困擾以及擔心風險擴散的居民們自發性地參與此活動,讓原本僅能容納三、四百人的會場擠進五、六百人。居民們發言踴躍,對現場官員砲火連連,為使已凝聚的抗議能量持續下去,讓政府正視社區夜市商圈化的問題,當晚即醞釀成立三里(龍泉、古風、古莊)自救會,並選出各里的籌備會委員。
12月28日,師大三里里民自救會(以下簡稱自救會)成立,「還我清靜家園」為其終極目標,「請市府依法行政」則為其運用策略,並極力爭取成立與市府的溝通平台,以監督市府作為。由於居民強烈的抗議能量,加上自救會幹部與市府聯繫頻繁,要求市府從嚴修改罰則,促使其修訂了違反土管法的查處作業程序(此罰則之全名為「臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第79條第1項事件查處作業程序」)。修法內容除提高違法商家的罰鍰外,亦縮短違法使用期限並裁罰房東,但違法商家該適用此查處作業程序中的哪一類,則由市府的聯合稽查小組來認定是否有危公安,以及視居民是否嚴重舉發來決定。亦即,違反土管法的商家中,有危公安者,適用第一類,嚴重舉發者,適用第二類,無人舉發者,適用第三類。
2012年1月底,市府優先處理近70家嚴重影響居民安寧,或有公共安全疑慮的商家,而浦城街13巷的17間店成為市府第一波以違反土管法取締的違法商家。在此期間,守護師大商圈聯盟(以下簡稱商圈聯盟)成立,商家拆除側懸式廣告招牌、訂定自律公約、陳情、下跪、號召民眾參與萬人連署等活動,希望市府以輔導取代勒令停業。同時,因查處作業程序的第二階段會一併裁罰房東,因此已有房東要求解約。2月23日中午,商圈聯盟展開歇業行動。25日晚上,商圈聯盟與師大商圈發展促進會(以下簡稱促進會)以熄燈營業的方式共同抗議市府強制取締,並在此行動中大喊:「保留巷道文化,政府出面」。27日,平面媒體一篇文章「走第三條路?」強調在地居民希望留有社區歷史脈絡,不要市府將老店趕盡殺絕。29日,某市議員邀集里長、市府代表、師大校方舉辦公聽會,討論住商衝突的解決方案。該市議員主張,市府應適度修正土管法,在主管機關同意、不影響交通、環境及消防安全的前提下,允許放寬商業經營。
市府態度開始搖擺不定。3月7日,商業處發出近萬份問卷,調查居民對社區未來發展的看法,問卷中包含了徵詢居民希望市府處理違法商家的意見──全部就地合法?部份就地合法?依法行政?對此,自救會召開記者會提出抗議,質疑市府問卷明顯操作,企圖為違法商家解套,違背居民「依法行政」的共識。接著,市府舉辦3場師大社區未來發展座談會。在對居民的2場座談會上,居民依舊強調依法行政、不容寬待;而在對商家的座談會上,商家希望市府以輔導替代取締,若真要取締,應將範圍擴大為整個台北市的夜市商圈,否則無法顯示其執法公平性。
4月2日,市府對違反土管法的商家不再直接以查處作業程序裁罰,而是改用記點制(全名為「師大社區違反都市計畫法第79條優先裁處作業原則」)。在此,有必要先闡述市府以往如何處理違反土管法的商家。自1998年起,舉凡民眾舉發違反土管法之案件,先透過噪音、環保、公安、消防、衛生等專業法令加以處理,必要時才會以查處作業程序進行裁罰。而2008年修訂的通案處理原則,則由商業處邀集相關單位辦理聯合稽查,如民眾仍持續檢舉,再依查處作業程序進行裁罰。
回到主題,記點制是什麼?簡單來說,記點制可分為兩部份裁罰違反土管法的商家:第一部份,2012年1月1日後新設立商家,土管法中不允許使用(如:飲酒店、情趣用品店),以及一址3店以上者,直接進入查處作業程序裁罰;第二部份,其餘在土管法中允許使用但不符條件者(如:6米巷道的餐廳),則以公安、環境品質等標準(如:營業性廚房是否在違建內、排放油煙是否造成空氣污染)來記點數,點數多者,優先進入查處作業程序裁罰。
記點制一出,顯示違法商家只要不被記點(或是記的點數低),市府即默許其繼續存在的可能性。除此之外,也代表了一個錯置的邏輯:商家違反土管法,但卻以公安、環境品質等標準取締。記點制實施至今已超過一年,四個實質問題逐漸浮上檯面。其一,一址多店者(如:一址5店的服飾店),本應該直接進入查處作業程序裁罰,但商家接到裁罰前的陳述意見函時,就改為一址2店,於是列入記點,若以公安、環境品質等標準來看,這些商家幾乎記不到點數,這也是服飾店一直存在的關鍵。其二,即使列入記點,但記到幾點才進入查處作業程序?市府並未公佈相關訊息,因此是否有黑箱作業的問題亦令人質疑。其三,居民舉發後,市府的稽查人員才來記點,但也並非每次稽查時都能記到點數(這又是另一個黑箱作業?)。其四,我們看到居民(自救會)陷入的困境:市府處理態度還是回到往常的模式,只不過放了一個記點制的煙霧彈罷了!另外,記點制背後的角力運作為何?與商家、市議員、房東、投資客有無關聯?自救會能否突破記點制,找到另一條出路?這些都值得一一深究。
綜上所述,因過度的商業行為強加於住宅區中,加上市府長久以來怠於執法之故,以致產生師大社區的住商衝突事件。自救會以商家違反土管法來要求市府取締,這是恢復清靜家園的手段,這一個手段引發各界對於保存文化(夜市商圈?特色店家?)的爭執,也引發各界對自救會的撻伐聲浪。究竟這裡的文化是什麼?是商業系統的賦予?抑或滿足布爾喬亞、波希米亞式的想像?如果夜市商圈(或特色店家)與社區的關係緊張,其存在是否還具有正當性?在這樣的論述下,也許我們應該尊重由社區生活脈動所形塑的主體。這裡的文化為何?我們期待這裡已成立的社區營造團體可以帶我們窺知一二。单击此处进行编辑.
師大社區住商衝突問題從2011年開始延燒,對照市府於今年(2013年)7月25日公告的土地使用違規裁罰新制,究竟此議題到目前為止的發展為何?且看下文分析。
要了解以上提問,就必須先從「師大社區何以從住宅區變成高度住商混合的夜市商圈」談起。追溯過去,1950到60年間,師大路剛剛拓寬,當時的師大路上已出現若干攤販聚集。1987年,北市府掃蕩攤販,並將攤販聚集地改建為師大公園,原有攤販遂轉往巷內另起爐灶,使商業空間從主要街道向次級街道與巷弄中延伸。1990年代起,師大社區於十年間陸續出現藝文咖啡館與異國美食店,不只是師大學生日常飲食的熱門選擇,觀光客也慕名而來。1999年,捷運新店線通車,加上公車系統發達與大量曝光在媒體下,人潮增加許多,店家密度亦相對提高。2007年,知名作家打造了「康青龍街區」的名號,並將此地命名為「南村」,以取代「師大商圈」這個過於商業化的名字。自2008年開始,龍泉里里長連辦三屆師大夜市正妹暨優質商店票選活動,提升此地的能見度。同年,沿著龍泉街旁的泰順街與師大路巷弄內,有些一樓住宅轉手後,被改成店面出租。2009年,中央修訂商業法,在不需勘查開業地址是否符合法規的情況下,商家即可取得商業登記證,此地成為商家競相入駐的熱點之一。2010年起,觀光局、文建會與北市府為行銷台北在地文化特色,發展國際觀光價值,將此地進一步塑造為「康青龍生活街區光點」、「I’m here! 師大巷弄散步道」和「100年台北市優質商圈」,並投資拍攝宣導短片「My Beautiful Island」,使此地躍升為台北都會的國際觀光景點。
公部門推動夜市商圈發展與文化觀光,中央修改商業法規,這些客觀因素加上媒體加持,入駐商家越來越多,房東、投資客、房仲業者開始分食這塊利益大餅。就售價來說,「政大書城」店面以1.6億元高價賣出,創下此地的店面最高總價,比師大路39巷口的「屈臣氏」店面成交價1.2億元還高,即便售價如此驚人,但仍一店難求,零空置率的現象時有所聞;以租金來講,如師大路93巷的7格停車位,原本每格每月租金5千元上下,改為攤位出租後,每格每月租金高達3萬元。據房仲業者估計,2010年年初的店面租金從每坪2千到5千元不等,但年尾即暴增為6千到1萬3千元。利之所趨,店外空間、牆壁也成為出租之處,分割店面形成一址多店的情況更是常態,媒體的報導即為例證:某位房東將原本租金為8萬的店面用24萬元租給二房東,二房東再用30萬元轉租給三房東,三房東隔成五個空間後轉租給五個服飾店,每個空間收7到8萬元租金。
狹小的巷弄中,舉目所見,除了一波波湧進的遊客外,就是忙於招徠生意的商家,商家為應付高昂租金與已投注的資本,努力賺錢即為其生存之道。於是,怵目驚心的畫面顯而易見:為擴充營業面積,餐廳的商家將防火巷當成廚房使用;為吸引遊客目光,商家搭蓋的棚架與廣告看板佔用巷道空間,影響消防安全。另外,人潮、噪音、垃圾、違停、油煙、營業時間過長,甚至出現潑紅漆、黑衣人砸店、商家攤販與仲介間互搶地盤等情況,在在形成居民負擔。種種問題使社區居民開始抵抗,但是往常的抗議模式──找商家、找房東、找里長、找警察、找議員──似乎無法有效解決問題,因此,有些居民選擇搬走,有些居民繼續隱忍,有些居民則與商家產生嚴重衝突,住商之間本該融洽的鄰里關係逐漸走向破裂之途。
2008年到2011年期間,商家數量急遽增加。根據市府在2011年對師大社區進行的商家普查,發現登記在案的有493個地址,共683個商家,顯見一址多店的情況相當普遍,若加上未列入統計的流動攤販,商家必然超過七百家,而683個商家中,違反土管法的商家就有356家,超過總數一半。
住商衝突的引爆點發生在2011年9月,當時泰順街50巷裡正有一家店在裝潢施工,居民一方面擔心敲掉樑柱會導致房屋結構產生問題,一方面也擔心這條巷子「淪陷」,在古風里里長建議下,50巷居民開始連署,並找市議員李新尋求協助。
依據土管法(「都市計畫法」、「臺北市土地使用分區管制自治條例」以及「臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準」)的規範,在第三種住宅區(含師大社區)裡,飲食業(含餐廳)設置地點需在8米以上之道路,而日常用品零售業(含日用百貨)則需設置於6米以上之道路,違反規定者得處商家或房東6到30萬元罰鍰,並勒令拆除、停止使用。居民有了上述之防堵商家進駐巷弄的法源依據後,在李新建議下,高掛起「六米以下巷道依法禁止營業」的布條,並於10月26日由泰順街50巷遊行至辛亥活動中心舉辦公聽會。由於李新事前廣發50巷居民自救公聽會的通知單,促使社區裡飽受夜市困擾以及擔心風險擴散的居民們自發性地參與此活動,讓原本僅能容納三、四百人的會場擠進五、六百人。居民們發言踴躍,對現場官員砲火連連,為使已凝聚的抗議能量持續下去,讓政府正視社區夜市商圈化的問題,當晚即醞釀成立三里(龍泉、古風、古莊)自救會,並選出各里的籌備會委員。
12月28日,師大三里里民自救會(以下簡稱自救會)成立,「還我清靜家園」為其終極目標,「請市府依法行政」則為其運用策略,並極力爭取成立與市府的溝通平台,以監督市府作為。由於居民強烈的抗議能量,加上自救會幹部與市府聯繫頻繁,要求市府從嚴修改罰則,促使其修訂了違反土管法的查處作業程序(此罰則之全名為「臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第79條第1項事件查處作業程序」)。修法內容除提高違法商家的罰鍰外,亦縮短違法使用期限並裁罰房東,但違法商家該適用此查處作業程序中的哪一類,則由市府的聯合稽查小組來認定是否有危公安,以及視居民是否嚴重舉發來決定。亦即,違反土管法的商家中,有危公安者,適用第一類,嚴重舉發者,適用第二類,無人舉發者,適用第三類。
2012年1月底,市府優先處理近70家嚴重影響居民安寧,或有公共安全疑慮的商家,而浦城街13巷的17間店成為市府第一波以違反土管法取締的違法商家。在此期間,守護師大商圈聯盟(以下簡稱商圈聯盟)成立,商家拆除側懸式廣告招牌、訂定自律公約、陳情、下跪、號召民眾參與萬人連署等活動,希望市府以輔導取代勒令停業。同時,因查處作業程序的第二階段會一併裁罰房東,因此已有房東要求解約。2月23日中午,商圈聯盟展開歇業行動。25日晚上,商圈聯盟與師大商圈發展促進會(以下簡稱促進會)以熄燈營業的方式共同抗議市府強制取締,並在此行動中大喊:「保留巷道文化,政府出面」。27日,平面媒體一篇文章「走第三條路?」強調在地居民希望留有社區歷史脈絡,不要市府將老店趕盡殺絕。29日,某市議員邀集里長、市府代表、師大校方舉辦公聽會,討論住商衝突的解決方案。該市議員主張,市府應適度修正土管法,在主管機關同意、不影響交通、環境及消防安全的前提下,允許放寬商業經營。
市府態度開始搖擺不定。3月7日,商業處發出近萬份問卷,調查居民對社區未來發展的看法,問卷中包含了徵詢居民希望市府處理違法商家的意見──全部就地合法?部份就地合法?依法行政?對此,自救會召開記者會提出抗議,質疑市府問卷明顯操作,企圖為違法商家解套,違背居民「依法行政」的共識。接著,市府舉辦3場師大社區未來發展座談會。在對居民的2場座談會上,居民依舊強調依法行政、不容寬待;而在對商家的座談會上,商家希望市府以輔導替代取締,若真要取締,應將範圍擴大為整個台北市的夜市商圈,否則無法顯示其執法公平性。
4月2日,市府對違反土管法的商家不再直接以查處作業程序裁罰,而是改用記點制(全名為「師大社區違反都市計畫法第79條優先裁處作業原則」)。在此,有必要先闡述市府以往如何處理違反土管法的商家。自1998年起,舉凡民眾舉發違反土管法之案件,先透過噪音、環保、公安、消防、衛生等專業法令加以處理,必要時才會以查處作業程序進行裁罰。而2008年修訂的通案處理原則,則由商業處邀集相關單位辦理聯合稽查,如民眾仍持續檢舉,再依查處作業程序進行裁罰。
回到主題,記點制是什麼?簡單來說,記點制可分為兩部份裁罰違反土管法的商家:第一部份,2012年1月1日後新設立商家,土管法中不允許使用(如:飲酒店、情趣用品店),以及一址3店以上者,直接進入查處作業程序裁罰;第二部份,其餘在土管法中允許使用但不符條件者(如:6米巷道的餐廳),則以公安、環境品質等標準(如:營業性廚房是否在違建內、排放油煙是否造成空氣污染)來記點數,點數多者,優先進入查處作業程序裁罰。
記點制一出,顯示違法商家只要不被記點(或是記的點數低),市府即默許其繼續存在的可能性。除此之外,也代表了一個錯置的邏輯:商家違反土管法,但卻以公安、環境品質等標準取締。記點制實施至今已超過一年,四個實質問題逐漸浮上檯面。其一,一址多店者(如:一址5店的服飾店),本應該直接進入查處作業程序裁罰,但商家接到裁罰前的陳述意見函時,就改為一址2店,於是列入記點,若以公安、環境品質等標準來看,這些商家幾乎記不到點數,這也是服飾店一直存在的關鍵。其二,即使列入記點,但記到幾點才進入查處作業程序?市府並未公佈相關訊息,因此是否有黑箱作業的問題亦令人質疑。其三,居民舉發後,市府的稽查人員才來記點,但也並非每次稽查時都能記到點數(這又是另一個黑箱作業?)。其四,我們看到居民(自救會)陷入的困境:市府處理態度還是回到往常的模式,只不過放了一個記點制的煙霧彈罷了!另外,記點制背後的角力運作為何?與商家、市議員、房東、投資客有無關聯?自救會能否突破記點制,找到另一條出路?這些都值得一一深究。
綜上所述,因過度的商業行為強加於住宅區中,加上市府長久以來怠於執法之故,以致產生師大社區的住商衝突事件。自救會以商家違反土管法來要求市府取締,這是恢復清靜家園的手段,這一個手段引發各界對於保存文化(夜市商圈?特色店家?)的爭執,也引發各界對自救會的撻伐聲浪。究竟這裡的文化是什麼?是商業系統的賦予?抑或滿足布爾喬亞、波希米亞式的想像?如果夜市商圈(或特色店家)與社區的關係緊張,其存在是否還具有正當性?在這樣的論述下,也許我們應該尊重由社區生活脈動所形塑的主體。這裡的文化為何?我們期待這裡已成立的社區營造團體可以帶我們窺知一二。单击此处进行编辑.