【轉載】規約的重要
本文作者:饒後樂老師(崔媽媽基金會於台北市/新北市各社區大學「公寓大廈公共事務課程」之組織經營理講師)。
e-mail: [email protected]
好的公寓大廈管理資訊網:http://www.agoodman.com.tw
饒後樂的部落格:http://tw.myblog.yahoo.com/arlooloozou
「規約」在「公寓大廈管理條例」中總共出現三十八次,在全部六十三條規定當中有二十四條內容提到,但卻完全沒有得到其應有的重視。
早在「公寓大廈管理條例」立法前,社區大樓居民就知道要訂定管理組織的運作規則,以及住戶為不妨礙其他人生活所必需遵守的規定。當時這些規定被稱為某某大樓管理組織章程、某某管理委員會組織章程、生活公約、住戶公約、管理公約等等,這些命名習慣一直沿用至今,即使「規約」早已成為法律名詞,但大家仍喜歡在「規約」前冠上「住戶」、「管理」、「生活」等字眼,好像少了這幾個形容詞就難以表現這套管理社區大樓內部事務規則的完整功能。
在立法前,社區大樓被歸類為非營利性管理組織,但由於地位不明與缺乏明確法律標準,當時社區大樓無論被稱為組織章程、生活公約、住戶公約或管理公約的內部規則,都有和法律無法完整接軌、訂了等於沒訂的困擾。這個問題一直到「公寓大廈管理條例」通過,確立出公寓大廈管理組織運作規定並賦予管理委員會或管理負責人法律上當事人身份後才告解決。
因此「公寓大廈管理條例」最重要的功能,就是讓原本社區大樓內部規則與法律銜接,讓居民間相互關係發生法律效力。其精神是社區大樓居民自行訂定彼此之間受到法律制約的權利義務關係以及管理組織的運作規則。對於社區大樓管理運作機制而言,規約是法律以外的第二層保障;其功能在延伸法律的不足,滿足公寓大廈的個別需要。
規約的重要,在於替社區大樓訂定規則、建立制度,預先解決未來可能發生的問題。譬如大部分區分所有權人沒空參加開會,反覆召開就是湊不足法定人數。雖然「公寓大廈管理條例」在九十二年修法多開一道五分之一假決議後門,但許多社區卻連這個低門檻都跨不過。類似這樣的情形若在規約中加入降低出席人數與比例規定就能予以解決。如果不做此準備,這個問題將可能在未來替社區大樓管理運作帶來極大的困擾。
另外像參加區分所有權人會議時,有些非區分所有權人的住戶(如配偶或親人)想跟著一塊進場旁聽,可不可以?誰說了算?這規則如果在規約中先約定清楚,無論是可以或是不可以,大家日後都不必再爭執。
還有像沒人願意擔任管理委員會的問題也很普遍,常演變成社區大樓管理開天窗的憲政危機。如果在規約中先規定好當這種狀況發生時的處置方法,不論輪流或抽籤,都可以依公平原則順利解決問題。反之若未在社區大樓成立伊始做好約定,等立場、利益衝突對立形成再來溝通協調或想辦法訂定規則都將為時太晚。
因此訂定完整有效、能夠預防、解決社區大樓潛在問題的規約實為公寓大廈管理極其重要之一環,本書所介紹各種解決社區大樓管理問題的方法,幾乎都需要在規約中予以對應配合。
民國八十四年通過的「公寓大廈管理條例」中,規約是公寓大廈管理組織的成立要件。當時第二十六條規定:
公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時,起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約,並向地方主管機關報備。
施行細則規定:
管理委員會之委員之選任、解任、權限與其人數……未經載明於規約者不生效力。
所以當時社區大樓如果只選任管理委員而未訂定規約,主管機關會拒絕受理報備。因為社區大樓若沒有產生管理委員的法律依據,主管機關何以確認管理委員會合法身分?這個道理淺顯易懂,一般民眾亦都能接受。
規約既然關係公寓大廈管理組織的成立與內部成員間權力義務關係,違反規約情節重大者甚至可能遭強制驅離或強制出讓。它的訂定與修改自應異常謹慎嚴格,因此民國八十四年的「公寓大廈管理條例」第三十一條規定,規約的訂定與修改「應有區分所有權人三分之二以上及區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」適用相同絕對多數標準的重大事項還有「公寓大廈之重大修繕或改良。」、「公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。」、「住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。」、「約定專用或約定共用事項。」規約的重要與處理的慎重由此得見一斑。
令人驚訝地是民國九十二年修法時,修法者竟然把規約從公寓大廈管理組織成立要件規定中刪除,原二十六條變成二十八條,內容拿掉「訂定規約」四個字變成「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」並配合將原施行細則非經載明規約不生效力的規定放入條例第二十三條,但刪除其中「管理委員會之委員之選任、解任、權限與其人數……未經載明於規約者不生效力。」內容。此外原來「公寓大廈管理條例」第三十一條制定與修改規約須經絕對多數標準同意的規定也被刪除。自此新成立的社區大樓不必再訂定規約,起造人召集區分! 所有權人會議只要選出管理委員,就可以向主管機關報備。
公寓大廈管理立法的重要影響在於落實建築物永續使用精神,讓社區大樓居民將眼光放遠,規畫處理以後長遠事務。設置公共基金的意義在此,強制訂定規約的意義也在這裡。修法把必須訂定規約的規定拿掉,無異是將公寓大廈管理倒退回立法前時代。修法者雖然在修法同時,在規約範本中示範將修訂規約需要絕對多數同意通過的重大事項決議標準放入社區大樓規約做為補救,但仍可能造成以下影響:
一、社區大樓成立管理組織,卻沒有訂定規約做為管理運作的依據,管理組織內只剩下法律關係。可是「公寓大廈管理條例」中大部分規定又是讓社區大樓居民自行透過約定來解決內部問題的標準與程序。太多問題得靠社區大樓自己處理,結果社區大樓又偏偏不處理,讓這部法律功能與立法精神喪失殆盡。
二、規約的重要性不再,民眾原本就不瞭解如何應訂定有效的規約來解決問題。法律這麼一修,讓公寓大廈居民更不重視規約,甚至造成「規約就是區分所有權人會議決議」的誤解。
三、公寓大廈有可能訂定規約,但未必按照規約範本示範放入修訂規約需要絕對多數同意的規定。可能造成少數人宰制多數人情形,即在公寓大廈多數暴力外,另外生出少數暴力問題。
規約很重要,教導民眾訂定有用的規約,利用規約解決問題也很重要。只不過就以上三點看來,把有居家憲法之稱的規約從公寓大廈管理組織的成立要件中拿掉的負面影響與嚴重性,修法者或是主導修法者似乎不知道!
本文作者:饒後樂老師(崔媽媽基金會於台北市/新北市各社區大學「公寓大廈公共事務課程」之組織經營理講師)。
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饒後樂的部落格:http://tw.myblog.yahoo.com/arlooloozou
「規約」在「公寓大廈管理條例」中總共出現三十八次,在全部六十三條規定當中有二十四條內容提到,但卻完全沒有得到其應有的重視。
早在「公寓大廈管理條例」立法前,社區大樓居民就知道要訂定管理組織的運作規則,以及住戶為不妨礙其他人生活所必需遵守的規定。當時這些規定被稱為某某大樓管理組織章程、某某管理委員會組織章程、生活公約、住戶公約、管理公約等等,這些命名習慣一直沿用至今,即使「規約」早已成為法律名詞,但大家仍喜歡在「規約」前冠上「住戶」、「管理」、「生活」等字眼,好像少了這幾個形容詞就難以表現這套管理社區大樓內部事務規則的完整功能。
在立法前,社區大樓被歸類為非營利性管理組織,但由於地位不明與缺乏明確法律標準,當時社區大樓無論被稱為組織章程、生活公約、住戶公約或管理公約的內部規則,都有和法律無法完整接軌、訂了等於沒訂的困擾。這個問題一直到「公寓大廈管理條例」通過,確立出公寓大廈管理組織運作規定並賦予管理委員會或管理負責人法律上當事人身份後才告解決。
因此「公寓大廈管理條例」最重要的功能,就是讓原本社區大樓內部規則與法律銜接,讓居民間相互關係發生法律效力。其精神是社區大樓居民自行訂定彼此之間受到法律制約的權利義務關係以及管理組織的運作規則。對於社區大樓管理運作機制而言,規約是法律以外的第二層保障;其功能在延伸法律的不足,滿足公寓大廈的個別需要。
規約的重要,在於替社區大樓訂定規則、建立制度,預先解決未來可能發生的問題。譬如大部分區分所有權人沒空參加開會,反覆召開就是湊不足法定人數。雖然「公寓大廈管理條例」在九十二年修法多開一道五分之一假決議後門,但許多社區卻連這個低門檻都跨不過。類似這樣的情形若在規約中加入降低出席人數與比例規定就能予以解決。如果不做此準備,這個問題將可能在未來替社區大樓管理運作帶來極大的困擾。
另外像參加區分所有權人會議時,有些非區分所有權人的住戶(如配偶或親人)想跟著一塊進場旁聽,可不可以?誰說了算?這規則如果在規約中先約定清楚,無論是可以或是不可以,大家日後都不必再爭執。
還有像沒人願意擔任管理委員會的問題也很普遍,常演變成社區大樓管理開天窗的憲政危機。如果在規約中先規定好當這種狀況發生時的處置方法,不論輪流或抽籤,都可以依公平原則順利解決問題。反之若未在社區大樓成立伊始做好約定,等立場、利益衝突對立形成再來溝通協調或想辦法訂定規則都將為時太晚。
因此訂定完整有效、能夠預防、解決社區大樓潛在問題的規約實為公寓大廈管理極其重要之一環,本書所介紹各種解決社區大樓管理問題的方法,幾乎都需要在規約中予以對應配合。
民國八十四年通過的「公寓大廈管理條例」中,規約是公寓大廈管理組織的成立要件。當時第二十六條規定:
公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時,起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約,並向地方主管機關報備。
施行細則規定:
管理委員會之委員之選任、解任、權限與其人數……未經載明於規約者不生效力。
所以當時社區大樓如果只選任管理委員而未訂定規約,主管機關會拒絕受理報備。因為社區大樓若沒有產生管理委員的法律依據,主管機關何以確認管理委員會合法身分?這個道理淺顯易懂,一般民眾亦都能接受。
規約既然關係公寓大廈管理組織的成立與內部成員間權力義務關係,違反規約情節重大者甚至可能遭強制驅離或強制出讓。它的訂定與修改自應異常謹慎嚴格,因此民國八十四年的「公寓大廈管理條例」第三十一條規定,規約的訂定與修改「應有區分所有權人三分之二以上及區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」適用相同絕對多數標準的重大事項還有「公寓大廈之重大修繕或改良。」、「公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。」、「住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。」、「約定專用或約定共用事項。」規約的重要與處理的慎重由此得見一斑。
令人驚訝地是民國九十二年修法時,修法者竟然把規約從公寓大廈管理組織成立要件規定中刪除,原二十六條變成二十八條,內容拿掉「訂定規約」四個字變成「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」並配合將原施行細則非經載明規約不生效力的規定放入條例第二十三條,但刪除其中「管理委員會之委員之選任、解任、權限與其人數……未經載明於規約者不生效力。」內容。此外原來「公寓大廈管理條例」第三十一條制定與修改規約須經絕對多數標準同意的規定也被刪除。自此新成立的社區大樓不必再訂定規約,起造人召集區分! 所有權人會議只要選出管理委員,就可以向主管機關報備。
公寓大廈管理立法的重要影響在於落實建築物永續使用精神,讓社區大樓居民將眼光放遠,規畫處理以後長遠事務。設置公共基金的意義在此,強制訂定規約的意義也在這裡。修法把必須訂定規約的規定拿掉,無異是將公寓大廈管理倒退回立法前時代。修法者雖然在修法同時,在規約範本中示範將修訂規約需要絕對多數同意通過的重大事項決議標準放入社區大樓規約做為補救,但仍可能造成以下影響:
一、社區大樓成立管理組織,卻沒有訂定規約做為管理運作的依據,管理組織內只剩下法律關係。可是「公寓大廈管理條例」中大部分規定又是讓社區大樓居民自行透過約定來解決內部問題的標準與程序。太多問題得靠社區大樓自己處理,結果社區大樓又偏偏不處理,讓這部法律功能與立法精神喪失殆盡。
二、規約的重要性不再,民眾原本就不瞭解如何應訂定有效的規約來解決問題。法律這麼一修,讓公寓大廈居民更不重視規約,甚至造成「規約就是區分所有權人會議決議」的誤解。
三、公寓大廈有可能訂定規約,但未必按照規約範本示範放入修訂規約需要絕對多數同意的規定。可能造成少數人宰制多數人情形,即在公寓大廈多數暴力外,另外生出少數暴力問題。
規約很重要,教導民眾訂定有用的規約,利用規約解決問題也很重要。只不過就以上三點看來,把有居家憲法之稱的規約從公寓大廈管理組織的成立要件中拿掉的負面影響與嚴重性,修法者或是主導修法者似乎不知道!